Dzień dobry, coraz więcej klientów zwraca się do nas z problematyką związaną z kwestiami części wspólnych w lokalach wielorodzinnych i okazuje się że nie do końca precyzyjne przepisy w tym zakresie powodują płaszczyzny do sporów które często mają swój finał na sali sądowej.
Zatem czym jest wspólnota mieszkaniowa? wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w nieruchomości. Od tego momentu pojawia się również nieruchomość wspólna – część budynku i gruntu przeznaczona do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.
Co z kolei stanowi część wspólną?
Części wspólne nieruchomości to m.in. klatki schodowe, windy, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy. O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej w dużej mierze decydują zasady, na jakich odbyło się pierwsze i kolejne wyodrębnienie lokalu. Można ustalić, że np. piwnice nie będą pomieszczeniami przynależnymi do lokali. Wówczas stają się one częścią wspólną nieruchomości. Ponadto, w skład nieruchomości wspólnej wchodzą piony kanalizacyjne oraz instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach.
Części nieruchomości wspólnej mogą stać się przedmiotem umów najmu lub dzierżawy, których stroną są osoby trzecie, spoza wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce częstą sytuacją jest wynajmowanie części elewacji budynku przeznaczonej na powierzchnię reklamową. Dochody osiągnięte w ten sposób służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeśli środki przekraczają te potrzeby, przypadają właścicielom lokali, w zależności od ich udziałów.
Udziały w nieruchomości wspólnej
W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielom przysługują udziały w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Udział ten jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń. Co istotne, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Powinien także korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
- opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
- opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Co w przypadku sporów współwłaścicieli co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej? Rozwiązaniem może być zawarcie umowy o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej Umowa taka musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli małej wspólnoty mieszkaniowej (do 7 wyodrębnionych lokali). W przypadku dużej wspólnoty (powyżej 7 wyodrębnionych lokali) wystarczająca będzie uchwała, za którą opowiedzieli się właściciele reprezentujący łącznie więcej niż połowę udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. Należy mieć jednak na uwadze, że uchwała nie może naruszać interesu poszczególnych właścicieli lokali. W ramach takiej umowy każdy ze współwłaścicieli może otrzymać do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej
Rozgraniczenie pomiędzy lokalem mieszkalnym oraz nieruchomością wspólną jest bardzo ważną kwestią. Brak szczegółowych regulacji sprawia, że trzeba powoływać się na orzecznictwo sądów.
Decyzja dotycząca zamieszkania w budynku wielorodzinnym oprócz zalet ma również zasadnicze wady. Jedną z nich jest ograniczony wpływ na sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Zgodnie z przepisami w skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt pod budynkiem oraz ta część budynku, która nie służy do indywidualnego użytku właścicieli lokali. Praktyka pokazuje jednak, że definicja zaczerpnięta z ustawy o własności lokali wcale nie jest wystarczająca. W związku z tym dużą rolę odgrywa orzecznictwo sądów. Niestety, sądy nie zawsze utrzymują jednolitą linię orzecznictwa. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na sporne kwestie i wyjaśniają, czy np. balkon lub loggia stanowi część nieruchomości wspólnej.
Osoby zainteresowane tematyką zarządzania budynkami wielolokalowymi wiedzą, że rozgraniczeniowe problemy występują również na zewnątrz bloków i kamienic. Nie chodzi np. o dachy oraz elementy elewacji poza balkonami , bo ich kwalifikacja jako części wspólnych (nieruchomości wspólnej) na ogół nie wzbudza wątpliwości. Bardziej problematyczna wydaje się sprawa balkonów oraz logii.
Obecnie orzecznictwo skłania się w kierunku uznania pojedynczego balkonu lub logii dla jednego mieszkania za część nieruchomości wspólnej, jeśli przemawiają za tym względy estetyczne lub remontowe (np. konieczność ocieplenia całej elewacji lub pomalowania jej w tym samym kolorze). Ciekawy przykład takiego stanowiska to wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 168/15). W przypadku balkonów/loggi, które służą kilku gospodarstwom domowym i są rozdzielone tylko częściowo (np. szklanymi przegrodami), kwalifikacja jako elementu nieruchomości wspólnej wzbudza mniejsze wątpliwości.
Sprawa nie jest zatem jednoznacznie rozstrzygnięta co oznacza iż ważna jest by w każdej sytuacji poradzić się prawnika.